Molti condomini sono convinti che votare a favore di una decisione presa in assemblea significhi rinunciare per sempre alla possibilità di contestarla. In realtà non è sempre così.
La legge distingue infatti tra delibere semplicemente annullabili e delibere nulle. Una differenza che può avere conseguenze enormi per chi vive in condominio e che, in alcuni casi, permette persino a chi ha espresso voto favorevole di rivolgersi successivamente al giudice per ottenere l’annullamento della decisione.
Si tratta di una situazione che sorprende molti proprietari, ma che trova fondamento nei principi più importanti del nostro ordinamento.
Quando una delibera può essere contestata solo entro 30 giorni
Le decisioni dell’assemblea condominiale non possono essere impugnate all’infinito.
L’articolo 1137 del Codice Civile prevede infatti che le delibere affette da vizi procedurali o formali possano essere contestate entro trenta giorni. Si tratta dei casi in cui, ad esempio, vi siano irregolarità nella convocazione dell’assemblea oppure problemi relativi alle maggioranze necessarie per l’approvazione.
In queste situazioni il diritto di impugnazione spetta soltanto ai condomini assenti, a quelli che hanno votato contro oppure a chi si è astenuto.
Trascorso il termine previsto dalla legge, la delibera diventa definitiva.
Le delibere nulle seguono regole completamente diverse
Esiste però una categoria di decisioni molto più grave.
Quando l’assemblea interviene su questioni che esulano dalle proprie competenze oppure viola diritti fondamentali dei singoli proprietari, la delibera può essere considerata nulla.
In questi casi non si parla più di semplice irregolarità procedurale, ma di una violazione che colpisce direttamente la validità dell’atto.
La conseguenza è particolarmente importante: la nullità può essere fatta valere in qualsiasi momento, senza alcun limite temporale.
L’assemblea non può decidere sulla proprietà privata
Uno dei principi fondamentali richiamati dalla giurisprudenza riguarda i limiti dei poteri dell’assemblea.
I condomini possono deliberare sulla gestione delle parti comuni, sulla ripartizione delle spese e sull’organizzazione dei servizi collettivi. Non possono invece intervenire sulla proprietà esclusiva dei singoli proprietari.
Quando una decisione invade questa sfera privata, l’assemblea supera i limiti imposti dalla legge e la delibera rischia di essere considerata radicalmente nulla.
Lo stesso vale per modifiche ai criteri legali di ripartizione delle spese o a regolamenti contrattuali che richiedono il consenso unanime di tutti i proprietari e non possono essere imposti dalla semplice maggioranza.
La Cassazione: puoi impugnare anche se hai votato sì
Il principio è stato recentemente ribadito dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 29917 del 2025.
La vicenda riguardava un proprietario che aveva frazionato il proprio appartamento in due unità immobiliari e aveva chiesto all’assemblea l’autorizzazione per realizzare nuovi allacciamenti alle utenze.
L’assemblea aveva approvato la richiesta e lo stesso proprietario aveva votato a favore della delibera.
Successivamente, però, il condomino si era rivolto al tribunale chiedendo che quella decisione fosse dichiarata nulla. Secondo i giudici, infatti, l’assemblea non aveva alcuna competenza a concedere o negare autorizzazioni relative a opere interne all’appartamento, trattandosi di questioni che riguardavano esclusivamente la proprietà privata.
La Cassazione ha quindi riconosciuto il diritto del proprietario a contestare la delibera nonostante fosse stato lui stesso a richiederla e ad approvarla.
Perché il voto favorevole non sempre conta
La Corte ha chiarito che, quando si parla di nullità, prevale la tutela della legalità.
Chiunque abbia un interesse concreto può chiedere al giudice di accertare che una delibera è nulla, anche se in passato ha contribuito alla sua approvazione.
Il motivo è semplice: la protezione della proprietà privata e il rispetto delle norme fondamentali dell’ordinamento sono considerati valori superiori rispetto al comportamento tenuto durante l’assemblea.
In altre parole, un voto favorevole espresso per errore, per scarsa conoscenza delle conseguenze giuridiche o semplicemente per una valutazione successivamente cambiata non impedisce di far valere la nullità della decisione.
Una tutela che molti condomini ignorano
La sentenza rappresenta un importante promemoria per chi vive in condominio.
Non tutte le delibere seguono le stesse regole e non sempre il voto favorevole impedisce future contestazioni. Quando una decisione dell’assemblea invade ambiti che la legge riserva ai singoli proprietari o viola principi fondamentali, la nullità può essere fatta valere anche a distanza di anni.
Per questo motivo, prima di ritenere definitiva una decisione apparentemente approvata da tutti, è sempre opportuno verificare se l’assemblea abbia agito realmente entro i limiti dei poteri che la legge le attribuisce.